توسعه مراکز اقامتی و سیاحتی در تهران

صنعت حمل و نقل آنلاین: توسعه مراکز اقامتی در پایتخت به دلیل گران بودن قیمت زمین از مسایلی است که سرمایه­ گذاران علاقمند به فعالیت در این حوزه اقتصادی را با مشکل کمبود نقدینگی مواجه کرده است و به همین دلیل به نظر می­رسد که پایتخت 13 میلیون نفری ایران می­تواند در آینده نزدیک شاهد احداث هتل­های انبوه باشد. با وجود آنکه رییس جمهور منتخب نوید توسعه گردشگری را با توجه به اشتغال­زا بودن آن داده است، اما انجام کارهای اساسی در این زمینه نیازمند تلاش فراوان دست­اندرکاران دولتی و خصوصی مرتبط با این بخش است. در زمینه وضعیت هتل­های تهران مصاحبه­ای با رجبعلی خسروآبادی مدیرکل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری تهران داریم که در ذیل می­خوانید:

 

تعداد اتاق هتل­های تهران طی چهار سال گذشته بیش از 25 درصد افزایش داشته است

 به نظر شما چرا مراکز اقامتی در تهران در مقایسه با دیگر پایتخت­های  توریست­پذیر از رشد کمتری برخوردار بوده است؟

براساس آمارهای رسمی اعلام شده، ورود گردشگران خارجی به کشور طی چهار سال گذشته به طور متوسط سالانه رشدی معادل 12.5 درصد داشته است که این میزان در مقایسه با دیگر کشورهای خاورمیانه که سالانه رشدی معادل سه الی چهار درصد دارند آمار قابل ملاحظه­ای محسوب می­شود و نشان دهنده این است که گردشگری در ایران از آهنگ رشد خوبی برخوردار بوده است.

البته این نکته را هم باید اضافه کنم که در داخل کشور نیز به همین صورت بوده است و مسوولان برای توسعه صنعت گردشگری در کشور توجه نشان داده­اند تا از آن به عنوان یک مزیت نسبی برای بهبود اوضاع اشتغال و اقتصاد خانواده­ها استفاده شود.

در ارتباط با توسعه مراکز اقامتی در تهران نیز نیازمند سرمایه­گذاری هستیم که متاسفانه در این زمینه هنوز به نقطه مطلوب نرسیده­ایم.

اما با وجود تمامی کاستی­ها باید این نکته را اضافه کنم که در سال 92 تعداد تخت­های پایتخت بیش از 11 هزار بود که امروزه این میزان پس از گذشت چهار سال به 14 هزار تخت افزایش پیدا کرده است. در واقع رشدی معادل 25 درصد داشته که در نوع خود آمار قابل توجهی است. نکته مهم دیگر این است که احداث هتل موضوعی نیست که شما امروز اراده کنید و فردا هتل ساخته شود. طبیعتا ساخت یک هتل در کلانشهری همانند تهران چنانچه حتی همه نقدینگی آن نیز آماده باشد، برای دریافت تمام مجوزهای لازم باید مسیر طولانی را طی کند.

در هیچ نقطه­ای از تهران در طرح تفصیلی مکان مشخصی برای احداث هتل وجود ندارد، یعنی به این صورت نیست که ما منطقه خاصی را برای گردشگری و خصوصا احداث هتل تعیین کرده یا اختصاص داده باشیم و مشخص کرده باشیم که در این محدوده می­خواهیم هتل­های بلندمرتبه با این سطح از میزان اشتغال داشته باشیم. به همین دلیل هتل­های تهران در مناطقی که

کاربری­های متفاوت اداری و مسکونی دارند احداث می­شوند و هتل­های 4 یا 5 ستاره به دلیل قیمت بالای زمین در تهران و برای این­که احداث آن توجیه اقتصادی داشته باشد، باید هزینه زمین را در طبقات یا تخت سرشکن کنند بنابراین قیمت هتل نیز افزایش پیدا می­کند که همین مساله باعث حساسیت برخی از دستگاه­ها نسبت به افزایش قیمت هتل­ها می­شود. این موضوع یکی دیگر از دلایل بی­میلی صاحبان سرمایه جهت ورود به این حوزه است. از سوی دیگر شاهد آن هستیم که بعضا مدت زمان ساخت هتل به دلیل بوروکراسی اداری به اندازه­ای طولانی می­شود که سرمایه­گذار از ساخت هتل منصرف می­شود. به همین دلیل چنانچه علاقمند به توسعه مراکز اقامتی هستیم باید به سیاست­های عرضه و تقاضا نیز توجه داشته باشیم تا احداث هتل در کشور توجیه اقتصادی داشته باشد. یعنی آن که زمان که سرمایه­گذار 2 تا 3 هزار متر زمین را به احداث هتل اختصاص می­دهد، قیمت سنگینی را بر پروژه تحمیل می­کند. از سویی دیگر برای بلندمرتبه سازی باید مسیر کمیسیون ماده 5 شهرداری را طی کرده تا مجوز ساخت طبقات بیشتری را دریافت کند. در نتیجه دریافت تمامی مجوزها نیازمند پروسه (زمان) طولانی است. ما هم اکنون طرح­هایی داریم که تمامی مجوزها را دریافت کردند اما به دلیل برخی مسایل هنوز هتل ساخته نشده و مشکلات دیگری دارد. در ارتباط با احداث هتل­ها مباحث دیگری نیز و جود دارد و آن باز می­گردد به ارایه خدمات گردشگری در حوزه شهری که متاسفانه ایجاد نشده است، به همین دلیل زمان زیادی برای تغییر کاربری باید صرف شود.

با توجه به مطالبی که مطرح کردید ما در آینده نزدیک نمی­توانیم شاهد رشد و توسعه مراکز اقامتی در پایتخت باشیم؟

چنانچه بتوانیم همین رشد 25 درصدی را در چهار سال آینده نیز ادامه دهیم می­تواند توسعه مطلوبی باشد و چنانچه بخواهیم توسعه بیش از این میزان داشته باشیم، شاید این­گونه به نظر برسد که شناخت صحیحی از تهران نداریم. البته این نکته را نیز اضافه کنم که منظور من این نیست که کسی نمی­خواهد در تهران هتل بسازد اما در واقع این بستر با آنچه قرار است اتفاق بیفتد فاصله دارد و بعضا این فاصله به انجام نشدن کار منتهی می­شود. به همین دلیل باید استانداری، فرمانداری، شهرداری، میراث فرهنگی و اداره کل راه و شهرسازی دست به دست هم داده و با همکاری یکدیگر مناطقی از شهر را برای توسعه گردشگری انتخاب کنند.

 

در گزارشی خواندم که احداث یک هتل چهار ستاره معمولی در کلان شهر­های ایران نیازمند سرمایه­ای بیش از 200 میلیارد تومان است. به نظر شما ساخت هتل­های 4 و 5 ستاره نیازمند چه میزان نقدینگی است؟

به نظر من میزان هزینه لازم برای احداث هتل را نمی­توان به این صورت برآورد کرد. زیرا هر هتل بسته به نوع تجهیزات، ابنیه، نحوه ساخت و سیستم­هایی که به کار می­برد می­تواند سطح قیمتی یک تا سه برابری داشته باشد. منظورم این است که شاید یک سرمایه­گذار هتلی را با 100 میلیارد تومان نقدینگی احداث کند اما چنانچه بخواهد آن را خیلی خوب و مدرن انجام دهد نیازمند آن باشد که نقدینگی خود را تا سه برابر افزایش دهد. از سوی دیگر باید مخاطب شناسی انجام دهیم و بدانیم چه خدماتی را به چه کسی می­خواهیم ارایه کنیم که متاسفانه در این زمینه دقیق وارد نمی­شویم. شاید بسیاری بر این باور باشند که هتل تنها یک ساختمان بزرگ است در صورتی که به این صورت نیست و این تنها نمایه آن است! آنچه که در بحث هتل­داری مهم است میزان ارایه خدمات شماست. امروزه برخی از هتل­های قدیمی چنانچه نیروی انسانی فنی و ماهر یا تجهیزات مناسب نداشته باشند خیلی به صنعت هتلداری کمک نمی­کنند.

احداث هتل مانند تولید یک ماشین نیست که به بازار عرضه شود بلکه یک سرمایه­گذار از ابتدا باید بداند که مخاطب او چه کسی است و هتل را برای چه قشری از گردشگران می­خواهد احداث کند. به طور مثال یک سرمایه­گذار می­خواهد هتلی را تنها برای گردشگران خارجی بسازد و سرمایه­گذار دیگری علاقمند است برای گردشگران داخلی با امکانات ویژه و ارایه خدمات تجاری هتل احداث کند و فضای هتل و اتاق­های آن را به گونه­ای تعریف می­کند که گردشگران علاوه بر استفاده از اتاق و خدمات الکترونیکی امکان استفاده از اتاقی به نام دفترکار و پذیرش شرکای تجاری و امکان گفتگو با آنان را داشته باشند.

به همین دلیل باید تاکید کنم که در تهران نمی­شود هتل بی­کیفیت ساخت زیرا سرمایه­گذاری در این زمینه پاسخگو نخواهد بود. سرمایه­گذاران مجبور به رقابتی کردن خدمات خواهند شد و این موضوع خود باعث افزایش هزینه است.

در حدود سه سال است که گروه هتل­های فرانسوی “آکور” اقدام به تجهیز دو هتل “نووتل” و “ایبیس”در کنار فرودگاه بین­المللی امام خمینی کرده است که در واقع اولین برند بین­المللی هتل­سازی جهان است که پس از انقلاب در ایران فعالیت می­کند. آیا می­توان نسبت به حضور دیگر برندهای بین­المللی در حوزه هتل­داری امیدوار بود؟

بله. مدتی است تعدادی از گروه­های زنجیره­ای در حوزه هتل­سازی به ایران سفر کرده و مذاکراتی را با وزارت اقتصاد و دارایی، سازمان جذب سرمایه­گذاری خارجی، میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و دیگر بخش­های مرتبط انجام داده و نمونه­هایی را نیز که به آنان ارایه شده، بررسی کرده­اند. حضور گروه هتل­های “آکور” در ایران نشان دهنده این موضوع است که برندهای

بین­المللی در حوزه هتل­داری می­توانند در ایران حضور داشته و سرمایه­گذاری کنند.

به نظر جنابعالی تهران قابلیت تبدیل شدن به یک مقصد گردشگری برای توریست­های بین­المللی را دارد؟

امروزه بخشی از فعالیت­های مرتبط با آماده­سازی­، جداسازی­، مرتب کردن و مرمت کردن ساختمان­های قدیمی و بافت تاریخی تهران، رسیدگی به موزه­ها و کاخ موزه­ها که مقاصد اصلی گردشگری در تهران هستند، کار شده است تا پایتخت تنها به عنوان یک شهر اداری، سیاسی و تجاری مطرح نباشد و جنبه­های فرهنگی و گردشگری آن نیز ملموس باشد. طی چهار سال گذشته

برنامه­ریزی­هایی نیز انجام شده است تا در ایام خلوت سال مانند نوروز که میزان اشغال هتل­ها در تهران پایین می­آید، مردم برای سفر به تهران و همچنین تهران­گردی تشویق شوند که با استقبال خوبی هم مواجه شده است. اما چنانچه علاقمند باشیم به آن نقطه که شما به آن اشاره کردید برسیم، نیازمند زمان و کار بیشتر هستیم.

در پایان نیز می­خواهم به این نکته اشاره کنم که مهم­ترین نکته در حوزه گردشگری، بخش پایداری در سیاست­های خارجی است. اگر نتوانیم تعامل خود را با دنیا افزایش دهیم طبیعتا در حوزه جهانگردی هم نمی­توانیم شاهد پیشرفت خاصی باشیم. بنابراین هرچه در سیاست­های خارجی موفق عمل کنیم و تعامل بیشتری با دنیا داشته باشیم، این تعامل فرصت خوبی فراهم می­کند تا بتوانیم مراودات گردشگری بین ایران و دیگر کشورها را افزایش دهیم.

نگاهی به تاریخچه هتل­های پایتخت

داستان هتل­ها و مراکز اقامتی دست کمی از دیگر حوزه­های اقتصادی ندارد و با وجود آن که علاوه بر ایجاد درآمد، از قدرت

اشتغال­زایی بالایی نیز برخوردار است. گر چه به دلیل برخی مسایل طی چهار دهه گذشته رونق کمی داشته است و توسعه آن نیازمند سیاست­های حمایتی چند جانبه است. واقعیت این است که گردشگری علاوه بر ایجاد اشتغال و درآمدزایی بالا، ارتباط کاملا مستقیمی نیز با امنیت دارد. به همین دلیل به هنگام بروز جنگ یا حوادث غیرمترقبه در کشور تعداد گردشگران بین­المللی ورودی به آن کشور نیز اتوماتیک­وار کاهش می­یابد.

پس از پیروزی انقلاب اسلامی در ایران و پس از آن 8 سال جنگ تحمیلی تعداد گردشگران بین­المللی ورودی به ایران نیز به شدت کاهش یافت و به دنبال آن رشد صنایع مرتبط با این حوزه نیز با کاهش چشمگیری مواجه شد. تهران در سال 1357 دارای160 مرکز اقامتی بود در صورتی که این میزان در سال 1383 پس از گذشت به 26 سال به 80 مرکز اقامتی مفید کاهش پیدا کرد زیرا تعدادی از هتل­ها پس از پیروزی انقلاب اسلامی و هشت سال جنگ تحمیلی به دلیل سودآور نبودن تغییر کاربری دادند.

طی این 26 سال تنها در سال 1376 به هنگام برگزاری اجلاس سران کشورهای اسلامی در ایران بود که مراکز اقامتی مورد توجه قرار گرفت و وام­های آن هم با بهره­های بالا برای بازسازی جهت اقامت مهمانان بین­المللی به هتل­داران تعلق گرفت و پس از آن نیز با بهبود فضای سیاسی در کشور و رسیدگی به وضعیت این بخش، مراکز اقامتی تا اندازه­ای مورد توجه مسوولان و مراکز

تصمیم­گیری قرار گرفت. با افزایش تقاضای گردشگران بین­المللی برای ورود به ایران، توجه سرمایه­گذاران برای برنامه­ریزی در این حوزه منعطف شد و ما از دهه 1380 با پدیده­ای به نام هتل آپارتمان در تهران مواجه شدیم که امروزه از تقاضای نسبتا بالایی نیز برخوردار است و در کل کشور رشد قابل ملاجظه­ای دارد. به طوری­که افزایش تعداد هتل آپارتمان­ها طی یک دهه گذشته در شهرهای تهران، مشهد، اصفهان و شیراز نمونه­های بارز توسعه سرمایه­گذاری در این بخش هستند.

با وجود آن که مراکز اقامتی تهران از سال 1376 روند رو به رشدی را دنبال کرد اما همچنان به دلیل نبود نقدینگی لازم در کشور سرمایه­گذاری­های چشمگیری در این حوزه صورت نگرفته است. به طوری که در پایتخت که دروازه ورودی به ایران محسوب

می­شود، پس از گذشت نزدیک به چهار دهه، تنها دو هتل پنج ستاره اسپیناس و اسپیناس پالاس در تهران احداث شده است که تنها هتل اسپیناس پالاس در مقایسه با هتل­های پنج ستاره موجود در منطقه قدرت جذب مهمانان خارجی ویژه را دارد. به طوری که در سال 1394 به هنگام برگزاری اجلاس بین­المللی اوپک گازی ولادیمیر پوتین رییس جمهور روسیه در این هتل که با سرمایه­گذاری بخش خصوصی احداث شده، به مدت دو روز اقامت داشته است.

نکته قابل توجه دیگر نبود برندهای بین­المللی هتل­سازی در ایران است. یکی از مهم­ترین امتیازهای هتل­های زنجیره­ای بین­المللی در کشورهای دیگر شبکه ارتباطی و بازاریابی آنان است که نقش بسزایی برای جذب گردشگران بین­المللی دارد.

در این زمینه نیز می­توان به گروه هتل­های “آکور” اشاره کرد که اقدام به تجهیز هتل­های”نووتل” و “ایبیس” در کنار ترمینال بین­المللی فرودگاه امام خمینی کرده است و برنامه­های جدیدی را نیز در این زمینه به­خصوص در شهر مشهد در دست مطالعه و اجراء دارد.

اگرچه امروزه تعدادی از برندهای مشهور در حوزه هتل­سازی جهان علاقمند به سرمایه­گذاری در ایران هستند و پیش­بینی

می­کنند که بازار گردشگری ایران در آینده از رونق خوبی برخوردار خواهد بود اما به دلیل رفع نشدن کامل تحریم­های اقتصادی به­خصوص در حوزه­های مالی هنوز در این زمینه وارد بازار ایران نشده­اند.