اپیدمی تخلفات ساخت ­و ساز در سایه قانون فروشی!

صنعت حمل و نقل آنلاین: با شروع به کار دوره پنجم شورای شهر پایتخت به نوعی شاهد تحولات گسترده­ای به لحاظ سیاست گزاری در حوزه های مختلف شهرسازی بودیم. در واقع با پیروز شدن کاندیدهایی که در لیست امید انتخابات شورای شهر تهران حضور داشتند به لحاظ سیاسی اعضای اصولگرای شورای چهارم شهر تهران جای خود را به اصلاح طلبان تازه نفس درشورای شهر پنجم دادند. با آغاز به کار شورای شهر پنجم تهران، ری وتجریش و با انتخاب محسن هاشمی رفسنجانی از سوی اعضای شورا به عنوان ریاست شورای شهر پنجم پایتخت به نوعی تغییر شهردار تهران کلید خورد به طوری که پس از 12 سال حضور محمدباقر قالیباف در ساختمان خیابان بهشت، کلید شهر تهران به محمدعلی نجفی وزیر اسبق آموزش و پرورش سپرده شد. آغاز به کار شهردار جدید تهران در مدت کمی که از آن می­گذرد موجب شد تا با علی نوذرپور ریاست جامعه مهندسان شهرسازی ایران و معاون سابق سازمان شهرداری­ها و دهیاری های وزارت کشور درباره شرایط کنونی تهران درحوزه شهرسازی گفتگو کنیم تا از نظرات وی به عنوان یک کارشناس برجسته حوزه شهری مطلع شویم.  

با توجه به تخصصی که در حوزه شهرسازی دارید آیا به نظر شما طرحهای جامع و تفصیلی شهر تهران که سابقه تصویب آن به قبل از انقلاب برمی­گردد و برنامه های توسعه­ای 5 ساله پایتخت به درستی اجرا شده­اند؟

شهرها براساس سندهایی همچون طرح­های جامع و تفصیلی شهری و همچنین برنامه­های توسعه 5 ساله مدیریت می­شوند که تهران از این قاعده مستثنی نیست. برنامه توسعه 5 ساله تا سال 1379 بیشتر برمبنای تخصیص بودجه­های یکساله بود اما شهرداری­های کل کشور بر اساس بودجه­های روزمره مبتنی بر برنامه 5 ساله عمل می­کنند. در واقع برنامه­های 5 ساله از دل طرح جامع شهری در می­آید و همه حوزه­های مختلف شهری از قبیل خدمات، حمل و نقل، حوزه درآمدی و مالی، اجتماعی و فرهنگی را در بر می­گیرد و به عبارتی ماموریت­های شهرداری­ها را هم می­توان در این برنامه 5 ساله دید. در قانون عمران، نوسازی و اصلاحات شهری مصوب سال 1347 آمده است شهرداری­ها برای احیای بافت­های فرسوده عوارضی به نام عوارض نوسازی از مردم دریافت کنند و از این عوارض نوسازی برای نو کردن بافت­های فرسوده شهری استفاده کنند. هر چند این قانون اصل 4 ترومن تصویب شده بود به طوری که پیش از وقوع انقلاب بر اساس پیش­بینی آمریکایی­ها، شهرهای ایران بعد از اصلاحات ارضی با جمعیت فراوان روبرو خواهند شد بنابراین روستاها و شهرها به منظور پذیرایی از این جمعیت مهاجر باید نوسازی شوند. در واقع قانون عمران نوسازی و اصلاحات شهری بر اساس همین تفکر آمریکایی­ها نوشته شد و به تصویب نمایندگان مجلس شورای ملی رسید. در برنامه 5 ساله توسعه شهرها که مشمول ماده 2 قانون عمران نوسازی و اصلاحات شهری هستند یعنی از شهروندان خود عوارض می­گیرند، باید بر اساس طرح جامع شهر، عمران نوسازی و اصلاحات شهری داشته باشند و اگر  طرح جامع  نداشتند با راهنمایی وزارت کشور نسبت به شناخت نیازهای خود و برطرف کردن آنها اقدام کنند. تا حدود20 سال پیش که در وزارت کشور بررسی می­کردم، متوجه شدم که وزارت کشور نسبت به شناخت نیازهای شهرها کاری نکرده است. تحقیقی را تعریف کردم و حاصل آن تحقیق منجر به تعریف یک دستورالعمل به نام دستور­العمل برنامه توسعه 5 ساله عمران و توسعه شهری شد. این دستور­العمل در سال 1379 از سوی وزارت کشور به شهرداری­های شهرهای مختلف کشور ابلاغ شد و بر آن اساس شهرداری­های مختلف کشور از جمله تهران شروع به تولید برنامه­های توسعه 5 ساله کردند. در شرایط کنونی تهران11 برنامه توسعه­ای 5 ساله دارد که بعضی از این برنامه­ها به جای 5 سال، 2 یا 3 ساله اجرا شدند. البته خیلی از این برنامه­ها برنامه­های کارشناسی شده­ای نبودند و بعد هم که تهیه می­شدند و به تصویب شوراها می­رسیدند، مدیران شهری، خود را مقید به اجرای آن نمی­دانستند.

عملکرد شهردار سابق تهران در عمل به برنامه­های توسعه­ای 5 ساله پایتخت و طرح های جامع و تفصیلی شهر تهران را چگونه ارزیابی می­کنید؟

محمد باقر قالیباف شهردار سابق تهران برخلاف گفته­های خودش که می­گفت “تنها مدیری هستم که برنامه­ای عمل می­کنم و در اجرا شهرداری کمتر از 5 درصد از طرح­ها و برنامه­ها انحراف دارد و به طور کل 95 درصد از این برنامه ها را اجرایی می­کنم)، در اجرای بسیاری از امور، برنامه­ها و طرح­های پایتخت مشکلات و معضلات فراوانی ایجاد کرد. زمانی که قالیباف از برنامه محوری در طرح­های شهرسازی تهران صحبت می­کرد در یادداشتی در یکی از روزنامه­های کشور خطاب به وی اینگونه نوشتم که اولا دو برنامه 5 ساله توسعه­ای شما کیفی بوده است به طوری که اهداف و شاخص­های کمی بدون در نظر گرفتن ارزیابی در آن درج نشده است. دوما اینکه برنامه دوم توسعه 5 ساله دوران شهردار بودن شما سه ساله شد به طوری که سال دوم اجرای این برنامه شما تازه از عملیاتی شدن آن صحبت می­کردید و خود همان برنامه سه ساله یک سال طول کشید تا تدوین شود. از طرف دیگر در شرایط کنونی در سال چهارم برنامه توسعه 5 ساله دوم زمان شهرداری قالیباف هستیم که وقوع این اتفاق به لحاظ شهرسازی تاسف بار است. البته نباید از ذکر این نکته مهم غافل شویم که ارزیابی­ها از برنامه­های توسعه­ای 5 ساله نشان می دهد که شهرداری­ تهران در اجرای این گونه برنامه­ها توفیق خاصی نداشتند.

به نظرشما مهم­ترین مشکل و چالشی که پایتخت در شرایط کنونی و پس از حضور 12 ساله محمدباقر قالیباف در ساختمان خیابان بهشت با آن دست و پنجه نرم می­کند چیست؟

مهم­ترین مشکل در شرایط کنونی این است که بخش عمده­ای از درآمد شهرداری تهران و حتی بسیاری از شهرداری­های کشور مبتنی بر ساخت و ساز است که شامل فروش تراکم، عوارض ساخت و ساز و تغییر کاربری می­شود. به جرات می­توان گفت که 75 درصد از درآمد شهرداری تهران از همین سه مورد یاد شده تامین می­شود و در شهرهای مختلف کشور این میزان درآمد به طور میانگین 50 درصد است که  علت اصلی کسب این درآمدها کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری است. در حقیقت بحث چالشی همه شهرداری­های کشور و از جمله تهران برخلاف برنامه­های تدوین شده همین کمیسیون ماده 100  است که عمدا مالک و هم شهرداری دست به تخلف می­زنند و نهایتا شهرداری با اخذ جریمه­ای از مالک متخلف به نوعی به انجام کار خلاف ساخت و ساز خود رسمیت می­بخشد. از سوی دیگر وزارت کشور باید از سال 1362 لایحه خودکفایی مالی شهرداری­ها را به مجلس می­داد که تا به امروز چنین اتفاقی رخ نداده است. وقتی بودجه شهرداری متکی بر درآمدهای ناشی از ساخت و ساز باشد و این درآمد متغیری از قیمت مسکن است که معمولا قیمت مسکن هم در کشور ما افزایش داشته است. خود این موضوع که شهرداری­ها به منظور اخذ جریمه اقدام به قانون فروشی می­کنند نشان می­دهد که شهرداری­ها پایبند به هیچ برنامه­ای نیستند. نادیده گرفتن سندهای طرحهای جامع و تفصیلی شهری از سوی شهرداری­ها سرانه خدمات شهری شهرهای مختلف کشور را با مشکل مواجه کرده است و به عبارتی شهرداری­ها به ضوابط مقررات شهرسازی پایبند نبوده­اند.

 سوء استفاده­های ساختمانی از طریق کمیسیون ماده 100 و به نوعی قانون فروشی را در ساخت و سازهای پایتخت چگونه ارزیابی می­کنید؟

به طور مثال در منطقه یک تهران ساختمان­هایی هستند که حتی فراتر از پروانه­های ساختمانی -که درست بودن یا نبودن صدور این پروانه­ها خود جای بررسی دارد- بیش از 5 هزار متر مربع تخلف دارند. در واقع 5 هزار مترمربع تخلف بیش از تراکم مندرج در پروانه­های ساختمانی اتفاقی است که به نوعی یک خطر بزرگ برای حوزه ساخت و ساز تهران محسوب می­شود. کمیسیون­های ماده100 در شهر تهران تبدیل شده­اند به ابزاری برای بخش­های درآمدی شهرداری تهران در حالی که نمایندگان وزارت کشور و قوه قضاییه در این کمیسیون حضور دارند. متاسفانه شهرداری تهران در دوره قالیباف این طور عمل کرده است که بعضی از تخلفات ساختمانی در مناطق مختلف پایتخت بین سازنده و شهردار منطقه تفاهم می­شد و سازنده به میزان تخلف انجام داده جریمه پرداخت می­کرد ولی تخلفاتی که با مقاومت بیش از حد مالک روبرو بود به کمیسیون ماده100 فرستاده می­شد به طوری که این کمیسیون دو اقدام را می­توانست انجام دهد. یا باید حکم تخریب می­داد یا سازنده را جریمه می­کرد. اگر جریمه صادر می­شد که سازنده آن را پرداخت می­کرد و اگر حکم تخریب از سوی کمیسیون ماده 100 شهرداری صادر می­شد به میزان تخریب جریمه محاسبه می­کردند و به جای تخریب ساختمان، مالک متخلف جریمه را می­پرداخت که به نوعی وقوع خود این اتفاق دور زدن قانون بود.

 میزان تخلفات ساخت و ساز بر اساس تصمیم­گیری کمیسیون ماده 100  قانون شهرداری در تهران چقدر است و این تخلفات چه تاثیری بر شهرسازی پایتخت داشته است؟

رشد قارچ­گونه ساختمان­های بلند در پایتخت موجب شده است که بافت­های پیرامون شهری از نظر شهرسازی با معضلات فراوان روبرو شوند. شبکه دسترسی ساختمان­ها جوابگوی بار جمعیتی نیست، به طوری که جمعیت ساکن و یا مراجعه کننده با معضلات متعدد روبرو هستند و باید به آنها خدمات دیگری همچون خدمات بهداشتی، درمانی، نیروی انتظامی و آموزشی ارایه شود. در حقیقت تخلفات ساختمانی در مناطق شمال شهر تهران و منطقه 22 بی­شمار دیده می­شود و به جرات می­توان گفت از 12 هزار پرونده ساختمانی در تهران که در یک سال به کمیسیون ماده 100  ارجاع داده می­شود با فرض اینکه 3 هزار تا از این پرونده­ها تجدید نظر است، سالانه شاهد وقوع بیش از 9 هزار تخلف ساختمانی در شهر تهران هستیم. در واقع صدور پروانه های ساختمانی در تهران و شروع کار ساخت و ساز در نهایت به انجام تخلف ساختمانی و دور زدن قانون از طریق کمیسیون ماده 100 منجر خواهد شد. در حقیقت برای مردم عادی شده است که انجام تخلف یک امر طبیعی است و بعد از انجام تخلف باید پول آن را پرداخت. در حقیقت پرداخت جریمه در قبال تخلف­های ساختمانی از زمان آقای ملک مدنی که شهردار اصفهان بود، شروع شد و در آن دوره، آقای کرباسچی استاندار اصفهان بود و پس از آن که کرباسچی شهردار تهران شد، تجربه اعمال تخلف و تراکم فروشی از اصفهان به تهران منتقل شد و پس از آن این تخلف­ها از تهران به همه شهرهای کشور انتقال یافت. البته بیشتر تخلفات ساختمانی در پهنه­ها رخ می­دهد و کسی نیست که به سازنده بگوید که میزان بارگذاری ساختمانی در پهنه­ها چرا بیش از حد مجاز است؟ در واقع تهران شهری شده بدون برنامه، بدون نظارت کافی در ساخت و ساز و متکی بر درآمدهای ناپایدار همچون تراکم فروشی و می­توان گفت به لحاظ شهرسازی، پایتخت و بعضی از کلانشهرهای کشور عملا به بن­بست رسیده­اند.

با توجه به اینکه شهرداری تهران هزینه­های زیادی دارد، وضعیت­ تراز هزینه­ها و درآمدهای شهرداری پایتخت را چگونه ارزیابی می­کنید و مدیریت جدید شهر تهران با چه مشکلاتی به لحاظ درآمدی روبروست؟

منبع درآمد شهرداری­ها به جز تراکم فروشی و تغییر کاربری، درآمد حاصل از قانون مالیات بر ارزش افزوده است که از این 9 درصد اخذ مالیات بر ارزش افزوده، 6 درصد برای دولت و 3 درصد برای شهرداری­های کل کشور است. سهم مالیات بر ارزش افزوده در بودجه شهرداری­های کل کشور حدود20 درصد است اما در تهران بیشتر است. هر چند در قانون برنامه ششم توسعه آمده است که20 درصد سهم شهرداری تهران از منابع دریافتی از مالیات بر ارزش افزوده به 5/12 درصد کاهش یابد. در واقع بر طبق قانون برنامه ششم توسعه سهم استان تهران از مالیات بر ارزش افزوده به نسبت30 و70 درصد بین شهرداری­ها و دهیاری­های تهران توزیع شود در حالی که  استان تهران مناطق شهری بیشتری نسبت به تعداد روستاها دارد و همین موضوع، گرفتاری­های شهرداری تهران را به لحاظ درآمدی در مدیریت جدید شهری بیشتر از گذشته خواهد کرد. بدین ترتیب شهرداری تهران که سال گذشته حدود 4 هزار میلیارد تومان از محل دریافت مالیات بر ارزش افزوده درآمد داشت، امسال حدود 2 هزار میلیارد تومان درآمد خواهد داشت و وقوع این اتفاق یعنی کسری 2 هزار میلیارد تومانی. مدیریت جدید شهری پایتخت که شهردار جدید باید برای حل این مشکل بزرگ درآمدی، با نمایندگان مجلس مذاکره کند و یا جایگزین مالی برای جبران این2 هزار میلیارد تومان کسری بودجه پیش­بینی کند. شورای شهر و شهرداری جدید شهر تهران دغدغه این موضوع را دارند که دیگر تراکم فروشی و تخلفات ساختمانی ماده100 در پایتخت ادامه پیدا نکند.  البته عوارض نوسازی که در سال 1347 حدود 30 تا40 درصد هزینه­های شهرداری تهران را  تامین می­کرد، در شرایط کنونی تنها 2 درصد از هزینه­های شهرداری تهران را پاسخ می­دهد که خود این موضوع فاجعه بار است. در واقع عوارض نوسازی به تدریج کم شده است به طوری که برج­هایی هستند در تهران که ماهیانه 500 هزار تومان شارژ ساختمانی می­دهند ولی عوارض ساختمانی آنها سالی200 هزار تومان است که این اتفاق خود یک مشکل بزرگ است. باید عوارض نوسازی تغییر پیدا کند و به جایگاه خود برگردد. به طوری که عوارضی که از مردم می­گیرند بیشتر شود و عوارض تراکم و پروانه­های ساختمانی را به زیر 5 درصد سوق دهیم.

سخن نهایی

بنابراین اتفاقی که در تهران رخ داده این است که طرح جامع تفصیلی شهری و برنامه­های توسعه 5 ساله شهری عملا بلا اثر شده­اند و در واقع طرحی که برای تهران تهیه شده است در حوزه شهرسازی، خروجی آن سالیانه بیش از 9 هزار تخلف ساختمانی است که این حجم از تخلفات اجرای این طرح­ها و برنامه­ها را زیر سوال می­برد و سوال بزرگ اینجاست که دیگر چرا برای تهران طرح در نظر گرفته می­شود وقتی قرار است شاهد وقوع تخلف­های گسترده از این طرح­ها و برنامه­ها باشیم؟

سوتیترها:

• در شرایط کنونی تهران11 برنامه توسعه­ای 5 ساله دارد که بعضی از این برنامه­ها به جای 5 سال، 2 یا 3 ساله هستند. البته خیلی از این برنامه­ها برنامه­های کارشناسی شده­ای نبودند و بعد هم که تهیه می­شدند و به تصویب شوراها می­رسیدند، مدیران شهری، خود را مقید به اجرای آن نمی­دانستند
• بحث چالشی همه شهرداری­های کشور و از جمله تهران برخلاف برنامه­های تدوین شده همین کمیسیون ماده 100 است که عمدا مالک و هم شهرداری دست به تخلف می­زنند و نهایتا شهرداری با اخذ جریمه­ای از مالک متخلف به نوعی به انجام کار خلاف ساخت و ساز خود رسمیت می­بخشد
• تخلفات ساختمانی در مناطق شمال شهر تهران و منطقه 22 بی­شمار دیده می­شود و به جرات می­توان گفت از 12 هزار پرونده ساختمانی در تهران که در یک سال به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می­شود با فرض اینکه 3 هزار تا از این پرونده­ها تجدید نظر است، سالانه شاهد وقوع بیش از 9 هزار تخلف ساختمانی در شهر تهران هستیم